2026-27年度賣地計劃推9幅住宅地 潛在供應22,580伙八年新高

發展局在2026-27年度財政預算案公布翌日，正式發表新一年度的政府賣地計劃。今年度政府將推出9幅住宅用地，合共可提供約6,650個住宅單位，加上港鐵公司、市區重建局及私人發展商的項目，全年潛在私人住宅土地供應量高達約22,580伙，創下自2018-19年度以來的八年新高。與此同時，鑑於目前商業樓宇空置率仍處於高位，政府決定不推出任何一般商業用地，反映當局對商業地產市場審慎的判斷。

九幅住宅地全面剖析

今年度政府推出的9幅住宅用地分布於港九新界多個地區，選址策略明顯配合政府的整體城市發展藍圖，尤其是北部都會區的規劃布局。在9幅用地中，有3幅位於洪水橋╱廈村新發展區，屬於北部都會區的先導項目，標誌着這個跨越未來二十年的宏大規劃正式進入大規模供地階段。

洪水橋╱廈村新發展區的3幅用地合共可提供逾2,000個住宅單位，定位涵蓋中密度至高密度住宅發展，部分地塊預計將發展為配備完善社區設施的綜合住宅項目。這些用地的推出，是政府以實際行動向市場展示北部都會區並非空中樓閣，而是正在逐步落實的發展計劃。隨着洪水橋站及相關交通基建的逐步推進，區內土地的發展潛力正不斷提升。

首季焦點：東涌住宅地

發展局確認，今年首季（即2026年4月至6月）將率先推出位於東涌的一幅住宅用地，預計可提供約990個單位。該地塊毗鄰未來的東涌東站，在港鐵東涌線延線全面通車後，將享有便捷的鐵路交通優勢。東涌近年隨着東涌新市鎮擴展計劃的推進，生活配套日趨完善，東薈城名店倉的擴建、新學校及社區設施的落成，令區內居住質素持續提升。

值得注意的是，港鐵公司亦正考慮在同一季度內推出屯門南延線A16區站第二期發展項目，涉及約5,510個住宅單位，規模相當龐大。倘若兩個項目同時推出，僅首季的潛在住宅供應便已超過6,500伙，反映政府及港鐵以積極態度增加土地供應的決心。

按季公布機制與市場評估

延續近年做法，政府將繼續採用按季度公布賣地安排的機制，在每個季度開始前因應最新的市場狀況作出評估，再決定該季推出的具體地塊。這種靈活的供地機制讓政府能夠在保證整體供應目標的前提下，因應市場景氣變化作出適時調節，避免在市況低迷時大量推地衝擊市場信心，亦避免在市場過熱時收緊供應推高樓價。

發展局局長在記者會上強調，按季公布的安排並非意味着政府會因短期市場波動而大幅調整全年供地計劃，而是在執行層面保留適度彈性。全年9幅住宅用地的整體目標不變，但具體推出時間將視乎個別地塊的前期準備工作進度及市場承接能力而定。

商業用地零推出的深層考量

今年度賣地計劃中最引人注目的決定之一，是政府不推出任何一般商業用地。這一決定直接反映了香港商業地產市場當前面臨的結構性挑戰。自2020年以來，受新冠疫情、遙距辦公趨勢及經濟結構轉型等多重因素影響，本港甲級寫字樓空置率持續高企，核心商業區如中環、金鐘的空置率雖有所回落，但整體市場仍未恢復至疫前水平。

根據業界統計，2025年底全港甲級寫字樓空置率約為12%至14%，部分新落成的商業項目去化速度緩慢，租金水平亦較高峰期大幅回落。在此背景下，政府若繼續推出商業用地，不僅難以吸引發展商競投，更可能進一步加劇市場供過於求的局面。政府選擇暫停商業供地，是對市場現實的務實回應，也為現有商業物業的消化預留了空間。

不過，政府保留了在特殊情況下推出個別商業地塊的可能性，例如配合特定產業政策或區域發展策略的商業用地，可能以特別條款方式推出。北部都會區內部分具有產業導向的混合用途地塊，也不排除包含商業元素，但整體基調仍然是以住宅用地為主。

22,580伙供應如何構成

全年約22,580個單位的潛在供應量，並非單純來自政府賣地計劃，而是由多個供應渠道匯聚而成。政府賣地提供約6,650伙，佔整體供應的約三成。其餘供應分別來自港鐵公司的物業發展項目、市區重建局的重建項目，以及私人發展商透過契約修訂及換地等途徑獲得的住宅土地。

港鐵公司的物業發展一向是本港住宅供應的重要來源。除了上述屯門南A16站第二期的約5,510個單位外，港鐵在年內還有多個物業發展項目正在規劃或招標階段，涉及東涌線延線、北環線等新鐵路沿線的上蓋發展。市區重建局方面，多個位於市區核心地段的重建項目亦將在年內進入招標或動工階段，為市場提供額外的中小型住宅單位供應。

賣地收入預測：120億至150億港元

根據市場分析師的預測，今年度賣地收入有望達到120億至150億港元，較2025-26年度大幅增長約60%。這一預測建基於多項利好因素：首先，住宅市場氣氛自2025年下半年起明顯回暖，一手銷情改善帶動發展商投地意欲上升；其次，今年度推出的地塊質素整體較高，東涌及洪水橋等地區的發展前景獲得市場認可；第三，利率環境持續寬鬆，有利於發展商控制融資成本，提高投地預算。

然而，亦有分析師提醒，賣地收入的實際表現仍受多項不確定因素影響。中美貿易摩擦的後續發展、美國聯儲局的利率路徑、內地經濟復甦步伐，以及本港樓市的實際交投狀況，均可能左右發展商的投地決策。此外，部分新發展區的地塊由於基建配套尚在建設中，發展商在估值時或會採取較保守的態度，可能壓低成交價格。

回顧2025-26年度：五幅住宅地全數售出

回顧即將結束的2025-26年度，政府推出的5幅住宅用地全數成功出售，合共提供約2,555個住宅單位。五幅地塊均以合理價格成交，沒有出現流標情況，反映發展商對本港住宅市場的中長期前景保持信心。

在整體市場轉暖的背景下，多幅地塊的成交價均較市場預期為佳。個別位於市區或鐵路沿線的地塊更獲得多個發展商競投，競爭氣氛活躍。這一成績為新年度的賣地計劃奠定了良好基礎，也增強了政府加大供地力度的信心。

未來五年供應展望：98,000個單位

從更長遠的角度來看，政府預計未來五年（2026-27至2030-31年度）的私人住宅總供應量將達到約98,000個單位，平均每年約17,000個單位竣工或準備就緒。這一供應水平較過去五年顯著提升，反映多個大型新發展區的項目正陸續進入收成期。

在一手市場方面，未來三至四年的潛在一手供應量約為104,000個單位，涵蓋已批出但尚未發售的樓花、已獲預售樓花同意書的項目，以及即將落成的新盤。這意味着市場將不會出現一手供應斷裂的情況，買家在未來數年將有充裕的選擇空間。

然而，供應量增加並不必然導致樓價回落。供應的地理分布、單位面積組合、交通便利程度及社區配套水平等因素，均會影響個別項目的市場表現。市區核心地段的優質新盤供應仍然有限，新發展區的項目則需要時間建立社區成熟度，兩者在定價策略及目標客群上存在明顯差異。

北部都會區供地策略：從藍圖到落地

今年度賣地計劃中3幅位於洪水橋╱廈村新發展區的用地，是北部都會區住宅供地的重要里程碑。北部都會區自2021年在施政報告中首次提出以來，一直被視為香港未來二十年最重要的發展引擎，但外界對其推進速度及落實程度不乏質疑。今次將3幅用地納入年度賣地計劃，標誌着北部都會區的住宅發展正式從規劃階段邁入實質供地階段。

洪水橋╱廈村新發展區被定位為新界西北的區域經濟及住宅樞紐，規劃容納約21.8萬人口。區內將設有大型商業中心、社區設施、公共運輸交匯處及多元化的住宅發展。隨着屯馬線洪水橋站的建設推進，以及區內道路網絡的改善，該區的交通可達性正持續提升。

然而，新發展區的土地開發涉及大量前期工程，包括土地平整、基礎設施建設、遷置安排及環境影響緩解措施等，整體時間跨度較長。發展商在投地時需要將這些因素納入考量，前期投入較大、回報周期較長的特點，可能影響部分發展商的參與意欲。政府需要在推地節奏與基建配套之間取得平衡，確保新區居民入住後能享有合理的生活質素。

對樓市的影響與業界反應

對於今年度的賣地計劃，業界反應普遍正面。多間大型地產代理行表示，22,580伙的潛在供應量雖然創下八年新高，但考慮到當前的市場吸納能力及積壓的購買力，這一供應水平屬於合理範圍，不會對樓價構成重大下行壓力。

中原地產研究部分析指出，過去數年因供地不足而積累的住宅需求仍然龐大，尤其是中小型單位的需求殷切。新一年度的供地計劃有助逐步填補供需缺口，但短期內難以從根本上改變住宅市場的供求格局。美聯物業則認為，賣地計劃中不推出商業用地的決定是正確的市場判斷，有助集中資源推動住宅供應。

部分發展商對北部都會區的用地表示濃厚興趣，認為政府以實際供地行動推進北都發展，有利於增強市場對該區前景的信心。然而，也有中小型發展商表示，部分地塊的規模較大，投資門檻較高，希望政府在日後的供地中提供更多面積適中的地塊，讓不同規模的發展商均有參與機會。

短評：供應新高背後的平衡藝術

2026-27年度賣地計劃推出9幅住宅地、潛在供應達22,580伙創八年新高，傳遞出政府持續增加住宅供應的明確信號。在經歷了過去數年供應偏緊、樓價高企的局面後，加大供地力度無疑是正確的政策方向。北部都會區先導用地的推出更具象徵意義，說明這個跨世代的發展項目正在紮實推進。

然而，供應數字的增加只是第一步。從土地出讓到住宅落成、居民入住，中間涉及投標、規劃審批、施工建設等多個環節，整個過程往往需要四至六年時間。當下推出的土地，要到2030年代初期才會轉化為實際的住宅供應。在這個漫長的過程中，市場環境、經濟周期及政策走向均可能發生重大變化。

政府在推動供應的同時，亦需關注供應的質量與分布。過度集中於新發展區的供應，可能導致市區與新區之間的樓價分化加劇；單位面積組合若未能切合市場需求，「有地無市」的風險同樣存在。按季公布的靈活機制是應對不確定性的有效工具，但更重要的是建立一套前瞻性的土地供應策略，在經濟周期的不同階段均能保持穩定而適量的供應，讓香港的住宅市場朝着更健康、更可持續的方向發展。賣地收入預計達120億至150億港元的增長，固然是財政上的好消息，但土地政策的終極目標，始終應該是讓更多香港市民能夠安居樂業。