本港樓價持續回升 分析師預測2026年升幅達一成 一月售價指數連升四個月

經歷長達三年的深度調整後，香港樓市正迎來具有實質意義的復甦訊號。差餉物業估價署最新公布的數據顯示，2026年1月私人住宅售價指數報301.4點，按月上升0.53%，為連續第四個月錄得升幅。多家國際物業顧問行及投行分析師更大膽預測，在減息週期延續、「撤辣」效應持續發酵及豪宅市場率先回暖等多重利好因素推動下，2026年全年樓價升幅可望達到一成，這將是本輪調整以來最顯著的年度反彈。

售價指數連升四個月：底部已確認？

差餉物業估價署的私人住宅售價指數，是衡量香港樓價走勢最具權威性的官方指標。2026年1月報301.4點，按月上升0.53%，延續了自2025年10月以來的連續升勢。回顧過去四個月的走勢，指數從低位逐步攀升，呈現出溫和而穩定的回暖態勢，這與過去幾年間的大幅波動形成鮮明對比。

從技術分析角度觀察，售價指數在經歷約三年的下行週期後，已在2025年下半年築成一個相對明確的底部形態。連升四個月的走勢雖然尚不足以宣告全面牛市重臨，但至少確認了最壞的時期已經過去。市場信心正從谷底緩慢修復，買家由此前的極度審慎轉為「選擇性入市」，尤其在優質地段的中小型單位及部分具吸引力的新盤項目上，交投活躍度明顯提升。

值得注意的是，不同價格區間及地區的復甦步伐並不均勻。整體而言，中小型住宅的價格回穩較為顯著，主要受惠於自住需求的釋放及按揭成本下降的直接利好。大型住宅及豪宅市場則呈現更為戲劇性的反彈，尤其在一手市場上，發展商積極推盤配合減價優惠，吸引了不少本地及內地高淨值買家入場。

減息週期：樓市回暖的核心引擎

香港樓市本輪復甦的最關鍵驅動力，無疑是利率環境的根本性轉變。自2024年9月美國聯儲局啟動減息週期以來，本港主要銀行已跟隨下調最優惠利率五次，至2025年10月已累計減息幅度可觀。在港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度下，香港的貨幣政策緊隨美國步伐，減息對按揭供款成本的影響立竿見影。

以一個600萬港元的物業、六成按揭、30年還款期計算，利率每下調25基點，每月供款可減少約300至400港元。經過五次減息後，累計的供款節省對中產家庭而言已相當可觀，直接提升了他們的購買力及入市意願。

更為重要的是，市場普遍預期減息週期尚未結束。根據聯儲局最新的利率點陣圖及期貨市場的定價，2026年內美國仍有進一步減息的空間，這意味着香港的按揭利率有望繼續下行。利率前景的持續改善，為樓市復甦提供了堅實的宏觀基礎，也是分析師敢於預測全年升幅達一成的主要依據之一。

「撤辣」效應持續發酵

2024年2月財政預算案宣布全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」），包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD），結束了長達十三年的樓市辣招時代。與此同時，政府亦放寬按揭成數限制，降低首期門檻，進一步降低入市障礙。

「撤辣」的影響可從兩個層面來理解。第一個層面是直接的成本節省：對非本地買家及公司名義買家而言，過去需要繳付高達物業價格30%的額外印花稅，如今只需繳付劃一的從價印花稅，大幅降低了交易成本。對本地投資者而言，額外印花稅的取消亦意味着持貨兩至三年內轉售不再受到懲罰性稅率的制約。

第二個層面是心理效應：「撤辣」向市場釋放了一個明確信號——政府不再視壓抑樓價為政策優先目標，而是將重心轉向促進市場活躍度及穩定信心。這一信號的重要性不亞於稅務負擔的實際減少，因為它從根本上改變了市場參與者對政策方向的預期。

按揭成數的放寬同樣功不可沒。在新安排下，首次置業者可承造更高比例的按揭貸款，大幅減少了所需首期金額。對不少積蓄有限但收入穩定的年輕家庭而言，這一調整使置業由「遙不可及」變為「可望可即」，直接帶動了上車盤的交投量。

豪宅市場率先爆發：一月成交數據亮眼

在整體樓市溫和回暖的大格局下，豪宅市場的復甦更為劇烈。2026年1月首20天，一手市場錄得16宗成交價逾一億港元的交易，較2025年同期僅3宗大幅增加4.3倍，創下自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來最強勁的一月表現。

豪宅市場的率先爆發，背後有多重因素支撐。首先，經過數年調整後，不少頂級物業的價格已從高位回落二至三成，對高淨值買家而言，當前的價格水平呈現出相當的吸引力。其次，內地高淨值人士透過各種合法渠道在港置業的需求持續強勁，尤其在「撤辣」後，他們不再需要繳付額外的買家印花稅，入市成本大幅降低。

第三，部分發展商在新盤定價上採取了較為進取的策略，以「市價八至九折」的定價吸引買家，配合靈活的付款安排及折扣優惠，成功激活了觀望已久的購買力。多個位於傳統豪宅地段——如山頂、南區、九龍站上蓋等——的新盤項目錄得理想的銷售成績，部分甚至出現即日售罄的盛況。

新豪宅印花稅的影響

然而，豪宅市場的蓬勃發展亦引起了政府的關注。2026年度預算案中，政府宣布將成交價逾一億港元物業的從價印花稅稅率上調至6.5%，此舉被市場解讀為政府在全面「撤辣」後對超高價物業市場的「微調」，旨在平衡庫房收入需要與防止市場過度亢奮。

對於這一新稅率，市場反應不一。部分代理行認為，6.5%的稅率對逾億元物業買家的實際影響有限，因為這類買家的購買決策通常基於長期資產配置考量，對交易成本的敏感度較低。然而，亦有分析師指出，在樓市復甦初期便加徵稅項，可能向市場發出混淆信號，削弱「撤辣」帶來的正面預期。

國際行預測：CBRE及Knight Frank的2026展望

多家國際物業顧問行已發表2026年香港樓市展望報告，整體基調偏向樂觀。據路透社及Investing.com綜合多方預測，分析師普遍認為2026年全年樓價升幅可達至少一成，部分更為進取的預測指升幅有望挑戰15%。

CBRE在其最新報告中指出，香港住宅市場正處於「復甦確認期」，預計2026年樓價將錄得穩定升幅，主要受惠於持續的減息環境、「撤辣」後的需求釋放及經濟基本面的逐步改善。CBRE特別看好中型住宅市場，認為這一板塊將最大程度地受益於按揭成數放寬及利率下降的雙重利好。

Knight Frank（萊坊）的分析則更側重於豪宅及高端市場，認為香港作為亞洲首屈一指的財富管理中心及家族辦公室樞紐，將持續吸引區域內的超高淨值人士在港配置物業資產。隨着內地經濟的結構性調整及全球資本的重新配置，香港頂級住宅的長期投資價值依然堅實。

不過，兩大行均提醒投資者注意潛在的下行風險，包括美國經濟衰退的可能性、中美貿易摩擦的不確定性、以及本地就業市場復甦的持續性。任何一項風險的具體化，都可能對樓市復甦的節奏造成干擾。

供應面分析：年均17,000個私宅單位

在需求端逐步回暖的同時，供應端的變化同樣值得密切關注。根據政府的預測及發展商的建築計劃，未來數年私人住宅的年均落成量約為17,000個單位，處於近年的較高水平。這一供應量是否會對價格回升構成壓力，是市場持續關注的焦點。

從歷史數據來看，香港每年的住宅需求量（包括新家庭組成、換樓需求及投資需求）在正常市況下約為20,000至25,000個單位。因此，年均17,000個的落成量在理論上仍屬供不應求，不太可能對樓價構成根本性的下行壓力。

然而，需要考慮的是，過去數年的弱市期間積壓了大量未售出的一手庫存。發展商手上持有的已建成但尚未售出的單位數量仍然可觀，這些「貨尾」在樓市回暖時會率先流入市場，短期內增加實際供應量。如何消化這批庫存，將是2026年樓市復甦能否順利推進的重要變數。

預算案的樓市相關措施

2026-27年度財政預算案中，與樓市直接相關的措施主要包括差餉寬減及賣地計劃兩大範疇。

差餉寬減：每戶上限500元

政府宣布在2026-27年度的首兩個季度寬減住宅物業差餉，每戶上限為500港元。相較以往動輒數千元的差餉寬減幅度，今次的500元上限顯得相當保守，反映政府在財政整合的大方向下，已大幅收窄「派糖」空間。

對業主而言，500元的差餉寬減在實際層面的幫助微乎其微，更多是象徵性的姿態。然而，從政策信號的角度來看，政府維持差餉寬減的安排（即使幅度大幅縮減），至少表明當局無意在樓市復甦初期增加業主的持有成本，避免對市場信心造成不必要的打擊。

賣地收入預測：按年增六成

預算案中另一個值得關注的數據，是政府對2026-27年度賣地收入的預測：120至150億港元，較上一年度的實際收入增加約六成。這一預測本身就是政府對樓市前景投下的信心票——賣地收入的增長依賴於發展商出價的提升，而發展商的出價又取決於他們對未來樓價及銷售的預期。

賣地計劃中值得注意的是，政府並未在本年度的賣地表中納入商業用地。這一決定直接反映了商業物業市場依然低迷的現實——甲級寫字樓空置率仍處於歷史高位，零售及餐飲業的租金尚未完全恢復至疫前水平。政府選擇暫時不推出商業用地，既是對市場現況的務實回應，也避免了「流拍」對整體土地市場信心的潛在衝擊。

區域聯動：上海放寬限購的啟示

香港樓市的復甦並非孤立事件，而是整個亞太區房地產市場回暖大潮的一部分。近期上海進一步放寬住房限購政策的消息，推動內地房地產股大漲2.8%，也為香港市場帶來正面情緒的外溢效應。

上海的限購放寬措施，包括擴大非戶籍居民購房資格、放寬二套房認定標準等，被市場解讀為內地「穩地產」政策的進一步加碼。對香港而言，內地主要城市的樓市政策趨向寬鬆，一方面有助改善整體市場氛圍，另一方面也可能促使部分內地資金轉向香港這個「零限購、低稅率」的物業市場尋找投資機會。

事實上，自香港全面「撤辣」以來，內地買家在一手豪宅市場的活躍度明顯提升。部分市場人士估計，近期逾億元一手成交中，內地買家的佔比已回升至三至四成，接近2019年前的水平。這一趨勢若能持續，將為香港豪宅市場的復甦提供持久動力。

商業物業：復甦中的短板

在住宅市場逐步回暖的同時，商業物業市場的復甦卻明顯滯後，成為整體物業市場中的一塊短板。甲級寫字樓的空置率仍處於高位，核心商業區如中環、金鐘的空置率雖有所改善，但仍遠高於疫前水平。

商業物業面臨的結構性挑戰比住宅更為複雜。遠程辦公模式的部分常態化、跨國企業區域總部的調整、以及部分企業向前海及大灣區其他城市遷移，都對香港甲級寫字樓的需求構成中長期壓力。政府在本年度賣地計劃中不納入商業用地的決定，正是對這一現實的直接反映。

零售物業方面，雖然旅遊業的復甦帶動了部分核心商場的人流及租金回升，但北上消費趨勢的持續、消費模式的結構性轉變、以及電商滲透率的上升，均對傳統零售物業的長期價值構成質疑。工廈市場則因政府推動「再工業化」政策及數據中心需求增加而展現出一定的亮點。

風險因素：樂觀中的審慎

儘管多項指標顯示樓市復甦的趨勢正在確立，但投資者及準買家仍需留意以下風險因素：

外圍經濟不確定性

美國經濟的走向仍是最大的外圍變數。若美國經濟出現比預期更嚴重的放緩，聯儲局可能加快減息步伐（對樓市有利），但同時也可能引發環球資金避險情緒升溫及資產價格波動（對樓市不利）。此外，中美貿易關係的演變、地緣政治緊張局勢等，均可能通過影響市場信心而間接波及香港樓市。

本地經濟基本面

樓市復甦的可持續性，最終取決於本地經濟基本面的支持。就業市場、薪資增長、消費信心等實體經濟指標，是支撐樓價的長期基礎。若經濟復甦的力度弱於預期，樓市的回升幅度亦可能相應受限。

供應壓力

年均17,000個單位的落成量，加上發展商手上的貨尾庫存，在某些地區及價格段可能形成局部供應過剩的壓力。尤其在啟德、將軍澳等新發展區，大量新盤同期推出，買家有較強的議價能力，可能限制這些地區的價格升幅。

短評：謹慎樂觀的復甦之路

2026年香港樓市的復甦故事，正以一種有序而漸進的方式展開。售價指數連升四個月提供了底部確認的技術信號；減息週期的延續為購買力注入持續的正能量；「撤辣」的制度性利好繼續發酵；豪宅市場的爆發性回暖則為整體市場注入了強心針。分析師預測的一成升幅，在當前的宏觀環境下並非遙不可及。

然而，這場復甦與2009年或2016年那種V型反彈有着本質的不同。今次的回暖發生在利率下行但仍處高位、經濟復甦但力度有限、地緣風險依然複雜的多維環境中。賣地收入預測的六成增長固然令人鼓舞，但商業物業的持續低迷提醒我們，復甦是有選擇性的，而非全面性的。

對準買家而言，當前或許是一個值得認真考慮入市的時間窗口。利率仍有下行空間、價格仍較高位有顯著折讓、政策環境亦趨向友善。但同時，急於追高的心態也需要克制——樓市的復甦之路不太可能是一條直線，過程中的波動與反覆在所難免。在這個「謹慎樂觀」的年份，理性分析、量力而為，仍是最穩妥的置業策略。120至150億的賣地收入目標能否達成、17,000個新單位能否順利消化、一成升幅的預測能否兌現——答案將在未來十個月內逐步揭曉，而每一個數據點都將為這場復甦的成色提供重要的檢驗。