二手樓價連升三周創兩年新高 大摩料2026年全年升一成

香港二手住宅樓價指數持續攀升，最新數據顯示指數已連續三周上揚至147.23點，創下近兩年來的新高。國際投行摩根士丹利（Morgan Stanley）在最新發表的香港物業市場研究報告中，預測2026年全年二手住宅樓價將上升約10%，一手新盤樓價則預計上升約8%。另一間國際物業顧問機構世邦魏理仕（CBRE）則持較為審慎的觀點，估計全年樓價升幅約為3%至5%。多項利好因素正在匯聚，推動香港樓市走出持續近四年的調整期。

樓價回暖的三大推動力

分析師普遍認為，香港二手樓價在經歷了自2022年2月起長達三年多的調整後，終於在2025年下半年開始見底回升，背後有三大核心推動力。

利率下調週期啟動

最直接的利好因素是全球利率環境的轉變。美國聯儲局自2024年9月起啟動減息週期，至今已累計下調聯邦基金利率超過一個百分點。由於港元與美元掛鈎，香港的銀行同業拆息（HIBOR）亦隨之回落，帶動按揭利率顯著下降。目前市場上最優惠的按揭利率已降至約3.5%的水平，較2023年高峰期的逾4%明顯改善。按揭成本的降低直接提升了準買家的購買力和入市意欲，是推動樓價回升的最重要因素。

股市暢旺帶來財富效應

香港股票市場在2025年下半年至2026年初的強勁表現，亦為樓市提供了有力支撐。恒生指數在科技股的帶動下大幅反彈，不少投資者在股市獲利後將部分資金轉投物業市場。調查數據顯示，香港約58%的成年人擁有股票投資，股市的上升對家庭財富的影響極為廣泛。這種「財富效應」在過往多個樓市上升週期中均扮演着重要角色。

人才計劃推動人口增長

特區政府自2022年底推出的多項人才引進計劃——包括「高端人才通行證計劃」、「優秀人才入境計劃」及各類專業人才簽證——已為香港帶來了可觀的人口淨流入。截至2025年底，各項人才計劃已批出超過20萬個申請，其中相當比例已在港定居並產生住房需求。新增人口對租賃市場的需求尤為顯著，租金指數已升至歷史高位，部分租客在租約到期後選擇轉為置業，進一步推動了二手住宅的交投量和價格。

樓價指數走勢分析

回顧香港二手樓價指數的近年走勢，指數在2021年8月達到歷史最高點的約191點後，隨即進入了一輪漫長的調整。在利率急升、經濟復甦不如預期、以及移民潮導致部分業主放盤等多重不利因素的影響下，指數一度跌至約130點的水平，累計跌幅超過三成。

轉折點出現在2025年9月。當月的樓價指數錄得自2022年2月以來首次按年正增長，標誌着樓市正式走出底部。此後，指數逐月穩步上升，至2026年2月初已回升至147.23點。雖然距離歷史高位仍有相當距離，但上升趨勢已經確立。

大行預測存在分歧

對於2026年全年的樓價走勢，各大機構的預測存在一定的分歧，反映市場對前景既樂觀又審慎的複雜心態。

摩根士丹利：全年升一成

摩根士丹利的預測最為樂觀。該行分析師認為，在利率持續下行、股市表現強勁、以及政府撤銷辣招等利好因素的共同作用下，二手樓價有望在年內錄得約10%的升幅。大摩特別指出，二手市場的反彈力度料將超過一手市場，原因是二手樓的價格在調整期中的跌幅更深，存在更大的「追落後」空間，加上不少有意置業的買家傾向選擇即買即住的二手單位，需求更為集中。

CBRE：審慎樂觀預期3%-5%

相比之下，CBRE的預測較為保守。該機構認為，雖然樓市的基本面正在改善，但仍面對多項不確定因素，包括地緣政治風險、美國貿易政策的變化、以及利率下調幅度可能不如預期等。CBRE估計全年樓價升幅將介乎3%至5%之間，屬於溫和復甦的步伐。

政府政策的推波助瀾

特區政府在過去兩年推出的一系列樓市政策鬆綁措施，亦為市場回暖創造了有利條件。2024年的《財政預算案》中，政府宣布全面撤銷所有住宅物業的需求管理措施（俗稱「辣招」），包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），大幅降低了物業交易的成本，吸引了本地及海外投資者重新入市。

此外，金管局亦適時調整了按揭成數上限和壓力測試的要求，令更多首次置業者能夠符合按揭申請資格。這些政策的疊加效應，有效地釋放了過去數年被壓抑的購買力。

風險因素不容忽視

儘管市場氣氛普遍轉向樂觀，分析師提醒投資者仍需留意多項潛在風險。首先，中美關係的不確定性持續存在，若兩國在貿易或科技領域再度出現摩擦，可能對香港經濟和資產價格造成衝擊。其次，美國聯儲局的減息步伐存在變數，若通脹數據反覆導致減息放緩，香港的按揭利率未必能如預期般大幅下降。

此外，新盤供應量的增加也可能對二手市場構成一定的競爭壓力。多個大型住宅項目預計在2026年內陸續推出市場，發展商為求去庫存或會採取較進取的定價策略，分流部分二手市場的購買力。

整體而言，香港樓市正處於從調整期走向復甦期的關鍵階段。利率下調、股市暢旺、人口流入等多項利好因素正在形成合力，推動樓價穩步回升。但市場的復甦力度和持續性，仍將受到宏觀經濟環境、地緣政治局勢及政府政策等多重因素的影響。對於有意入市的買家而言，當前或是一個值得認真考慮的窗口期，但仍應根據自身的財務狀況和風險承受能力，作出審慎的決策。