香港樓市2026年料反彈5至15% 股市領先兩個月效應顯現

經歷數年調整後，香港住宅樓市終於迎來轉機。多間國際物業顧問機構及投資銀行近期發表2026年展望報告，普遍預測本港住宅樓價將錄得5%至15%的升幅。更引人注目的是，仲量聯行（JLL）研究發現恒生指數平均領先住宅樓價約2.2個月，意味着近期股市的強勁表現或已為樓市回暖埋下伏筆。

股市領先效應：恒指已發出訊號

仲量聯行最新研究報告揭示了一個值得留意的規律：回顧過去二十年的數據，恒生指數的走勢平均領先住宅樓價約2.2個月。換言之，股市的升跌往往預示着樓市的後續表現。該報告指出，恒指自2025年下半年起持續攀升，若此領先效應依然有效，住宅樓價在2026年首季至次季期間有望開始回升。

這一理論的邏輯並不難理解。股市上升帶來的財富效應會增強市民的消費及投資信心，部分投資者在股市獲利後亦會將資金轉投物業市場。此外，股市暢旺往往反映經濟前景改善，而經濟向好又會帶動就業及收入增長，進而支撐住宅需求。

南向資金改變遊戲規則

另一個不容忽視的因素是南向股票通（Stock Connect）的資金流入。數據顯示，南向資金的每日買入金額已超過2,000億港元，佔香港股市整體流動性約三分之一。這股龐大的內地資金流不僅推高了港股估值，更反映出一個重要的結構性轉變——中國內地家庭正逐步將資產配置從房地產轉移至股票市場。

這一趨勢對香港樓市有雙重影響。一方面，內地投資者對港股的興趣間接提升了香港作為金融中心的吸引力，有利於帶動高端物業需求；另一方面，內地資金的大量流入壓低了港股的資金成本，間接為本地經濟注入活力。

辣招全撤後的市場反應

政府於2024年2月全面撤銷樓市「辣招」（即額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅），至今已屆兩年。撤辣初期市場反應熱烈，成交量顯著回升，2025年全年住宅成交量約62,000宗，較辣招時期大幅增加。然而，樓價的反彈卻不如成交量般明顯，反映市場仍處於「量升價穩」的調整階段。

地產代理分析，撤辣後首年主要是釋放積壓需求，買家以用家及換樓客為主。進入2026年，市場預計將進入第二階段，投資者逐步回歸，加上利率有望回落，將為樓價提供進一步支撐。

潛在風險不容忽視

儘管多數機構看好2026年樓市前景，但亦有分析師提醒市場注意以下風險因素：

• 利率波動：美國聯儲局的減息步伐仍存在不確定性，若利率維持高位時間較預期長，將削弱買家的承擔能力
• 北部都會區供應隱憂：政府正大力推進北部都會區發展，未來數年將有大量新供應推出，可能對特定地區的樓價構成壓力
• 地緣政治風險：中美關係的不確定性持續影響投資者信心，尤其是外資機構對香港物業的配置意欲
• 人口結構變化：出生率持續下降及移民潮的影響，長遠或改變住宅需求結構

商業物業市場：好壞參半

相比住宅市場的樂觀預期，商業物業市場的前景則較為複雜。寫字樓方面，空置率仍處偏高水平，但隨着多間中國科技巨企加大在港投資，部分甲級寫字樓的租賃需求有所改善。零售物業方面，核心商區的租金已見底回穩，但整體復甦進度仍取決於旅遊業及本地消費的表現。

世邦魏理仕（CBRE）對商業物業的展望相對審慎，預計2026年寫字樓租金升幅僅為1%至3%，但指出數據中心及物流倉儲等新興板塊的需求將持續強勁，成為商業地產市場的亮點。

買家應如何部署？

面對眾說紛紜的市場預測，準買家應如何取捨？地產分析師建議，自住買家若有實際需要，當前市場仍提供較多議價空間，可把握機會入市。投資者則宜審慎評估回報率及持有成本，避免過度借貸。整體而言，2026年的香港樓市正從寒冬步入初春，回暖方向明確，但升幅和節奏仍有待市場驗證。