投行集體唱好 大摩摩通齊升香港樓價預測 最牛看漲15%

香港樓市正迎來近年最強烈的看好訊號。踏入2026年，多間國際投資銀行及物業顧問機構在最新報告中大幅上調本港住宅樓價預測，由保守估計的3%至最樂觀的15%不等，反映市場對樓市復甦的信心已從試探轉為堅定。在經歷自2021年高位累跌約三成的漫長調整期後，香港住宅市場似乎終於站穩了反彈的起點。

摩根大通大幅上調預測 信心倍增

最受矚目的是摩根大通（JPMorgan）的預測調整。該行此前對2026年香港住宅樓價僅預計5%至7%的溫和升幅，但在最新報告中大幅上調至10%至15%，調升幅度之大在近年甚為罕見。摩根大通分析師在報告中指出，樓市基本面正出現多項有利變化，包括利率下行趨勢確立、政府政策持續放寬以及內地資金穩步流入，三者疊加效應將推動住宅價格錄得顯著回升。

摩根士丹利（Morgan Stanley）同樣看好後市，預測2026年住宅物業價值將攀升10%。該行認為，2025年樓價錄得3.25%升幅——四年來首次錄得按年上升——標誌着長達數年的調整期正式結束，市場已進入新一輪上升周期的初期階段。

本地代理行更加進取 中原最牛

相較國際投行，本地地產代理行對後市展望更為樂觀。中原地產作為市場「最牛」的聲音，預計2026年樓價升幅將達15%。中原地產研究部高級聯席董事分析，辣招全撤後的購買力正加速釋放，加上利率回落的滯後效應將在今年集中體現，足以支撐雙位數的價格升幅。

美聯物業及香港置業同樣預測10%至15%的升幅，認為市場已累積大量「候車」買家，在利好因素漸次到位後將逐步入市。仲量聯行（JLL）則以「樓價已見底」為核心判斷，預計資本值將錄得約5%的穩健回升，措辭雖較為審慎但方向同樣向好。

即使是預測最保守的世邦魏理仕（CBRE），亦預期2026年樓價錄得3%至5%的增長，該行較為關注全球經濟不確定性對本港樓市的潛在影響，因此取態相對謹慎。

內地買家創紀錄 佔成交額五分之一

推動機構集體上調預測的關鍵因素之一，是內地買家在港置業的規模持續擴大。數據顯示，2025年內地買家佔本港住宅成交總額約五分之一，涉及金額高達1,380億港元，創下歷史新高。這一比例較辣招時期大幅躍升，反映撤辣後內地資金進入香港樓市的障礙已顯著降低。

內地買家的湧入不僅體現在成交金額上，更集中反映在超豪宅市場。2025年首11個月，售價逾1億港元的超豪宅成交已突破200宗，當中不少買家來自內地科技企業及金融機構的高管。這類買家普遍對香港的法治環境、教育資源及國際化優勢高度認可，視香港物業為資產配置的重要一環。

業界分析指出，隨着粵港澳大灣區融合加速及「高才通」計劃持續吸引專業人才來港，內地買家在香港樓市的角色將愈趨重要。部分投行甚至預測，2026年內地買家的佔比有望進一步提升至四分之一。

四大利好因素支撐樓市回暖

綜合各機構的研究報告，2026年香港樓市復甦的核心驅動力可歸納為四大因素：

• 減息周期確立：美國聯儲局自2024年下半年啟動減息周期，香港銀行相繼下調最優惠利率。按揭成本下降直接提升買家的承擔能力，並縮窄「租買差距」，令持貨成本更趨合理，為樓價提供堅實支撐。
• 政府政策持續放寬：繼2024年全面撤辣後，政府進一步將100元印花稅的適用範圍擴展至售價400萬港元或以下的物業，降低上車門檻。一系列政策調整釋放了明確的「撐樓市」訊號，有效提振市場信心。
• 內地需求強勁：如上述分析，內地買家的參與度正處於歷史高位，且有進一步上升的趨勢。人才引進計劃帶來的新增住屋需求亦不容忽視，這些新來港人士大多屬高收入群體，對中高端物業有殷切需求。
• 新盤銷售暢旺：一手住宅市場持續保持旺勢，新盤成交量有望連續第二年突破2萬伙。發展商定價策略趨向進取，反映對後市信心增強，同時亦帶動二手市場價格回穩。

暗湧猶存：19,000伙貨尾成隱憂

然而，在一片看好聲中亦存在不可忽視的風險。截至最新統計，全港已落成但未售出的住宅單位（俗稱「貨尾」）高達約19,000伙，處於近年高位。這批庫存猶如懸在市場上方的達摩克利斯之劍——若發展商為清貨而大幅減價促銷，勢必對整體樓價構成下行壓力。

業界對此看法不一。樂觀者認為，在需求回暖的背景下，貨尾消化速度將加快，庫存壓力可望逐步緩解。審慎者則指出，這些貨尾單位多集中在新界偏遠地區及較大面積的高價單位，與市場主流需求存在錯配，去化週期可能較預期漫長。

全球經濟不確定性仍是變數

除了本地供應因素外，全球宏觀經濟環境同樣為香港樓市帶來變數。地緣政治緊張局勢持續、中美貿易關係的走向、以及環球經濟增長放緩的風險，均可能影響資金流向及投資者情緒。

世邦魏理仕在報告中特別提到，若外圍經濟環境急劇惡化，內地買家的購買力及意欲亦會受到波及，屆時市場的復甦步伐可能較預期緩慢。摩根士丹利亦在其樂觀預測中附加了「宏觀環境大致穩定」的前提條件。

買家部署策略：分段入市較穩健

面對各方一致看好的預測，市場氣氛明顯轉趨樂觀，但分析師提醒準買家毋須急於追價。中原地產研究部建議，自住買家可考慮在上半年趁市場尚未全面升溫時入市，把握較充裕的議價空間。投資者則宜分段部署，避免將所有資金一次性投入。

仲量聯行亦建議，買家應重點關注交通配套成熟、校網優質的地段，這類物業在升市中往往率先受惠，抗跌能力亦較強。至於新界北部都會區的規劃利好雖然長遠值得期待，但短期內樓價表現或仍受制於配套不足及交通不便等因素。

總體而言，2026年香港樓市的復甦方向已成市場共識，分歧僅在於升幅的大小。經歷近三成的深度調整後，樓價正從谷底逐步回升。多間投行的集體上調預測，不僅反映了專業機構對基本面改善的肯定，更向市場發出了一個清晰的訊號——香港樓市最壞的時候已經過去。然而，在樂觀之餘，買家仍應審慎評估個人財務狀況及風險承受能力，切忌盲目追高。