恒生銀行推2.73%定息按揭搶客 銀行減息戰升溫 樓市轉角信號？

按揭市場再掀波瀾。恒生銀行據報推出全新定息按揭計劃，鎖定年利率僅2.73%，為近年本港銀行體系中最具競爭力的定息按揭產品之一。此舉緊隨匯豐銀行去年率先推出類似低息定息按揭計劃之後，標誌着本港主要銀行之間的按揭客戶爭奪戰正在升溫。市場人士分析，銀行接連以低息定息產品「搶客」，既反映對利率走勢的判斷，亦可能為樓市回暖釋放重要信號。

2.73%是什麼概念？與浮息按揭的比較

要理解恒生銀行這個2.73%定息的吸引力，首先需要了解本港按揭市場的利率結構。目前香港的住宅按揭主要分為兩大類：以銀行同業拆息（HIBOR）為基準的H按，以及以最優惠利率（Prime Rate）為基準的P按。

以當前市場條件計算，H按的實際利率一般在3.5%至4%之間波動，視乎一個月HIBOR的即時水平以及銀行提供的利率加幅而定。P按方面，目前大型銀行的最優惠利率為5.625%至5.875%，扣除銀行普遍提供的P減約2%優惠後，實際利率約為3.625%至3.875%。換言之，恒生銀行2.73%的定息，較現行浮息按揭的實際利率低出約0.8至1.3個百分點——對於一筆動輒數百萬元的按揭貸款而言，這個利差每月可節省數千元供款。

以一筆500萬港元、還款期30年的按揭為例：若以浮息3.75%計算，每月供款約為23,157元；若以定息2.73%計算，每月供款則降至20,325元，每月節省約2,832元，全年合共節省近34,000元。在定息期內，供款金額完全固定，不受市場利率波動影響，對預算管理有明確優勢。

銀行為何此時出手？利率走勢的博弈

銀行願意以2.73%的低息推出定息按揭，背後涉及對利率走勢的深層判斷。定息按揭的本質，是銀行以固定利率向客戶提供貸款，而銀行自身的資金成本則隨市場利率浮動。如果未來利率持續下跌，銀行以2.73%鎖定收入，同時資金成本下降，利潤空間反而會擴大；反之，如果利率回升，銀行則可能面臨利差收窄甚至虧損的風險。

從當前宏觀環境來看，美國聯儲局自2024年下半年開啟減息周期以來，聯邦基金利率已累計下調數次。市場普遍預期，減息周期尚未結束，2026年內仍有進一步下調空間。由於港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度，香港的利率走勢基本跟隨美國——這意味着恒生銀行推出2.73%定息按揭，很可能是押注未來利率將進一步下跌，屆時其資金成本將低於2.73%的貸出利率，從而鎖定穩定的息差收入。

另一方面，銀行亦希望透過具吸引力的定息產品，在按揭市場競爭中搶佔先機。自匯豐去年率先推出低息定息按揭以來，市場反應理想，不少置業人士被穩定供款的特點所吸引。恒生銀行作為本港第二大銀行，自然不甘落後，以更具競爭力的利率迎戰，意在奪回市場份額。

定息 vs 浮息：置業人士如何選擇？

對於正在考慮置業或轉按的市民來說，定息與浮息按揭各有利弊，選擇時需要根據自身情況和對利率走勢的判斷作出決定。

定息按揭的優勢

定息按揭最大的優勢在於確定性。在定息期內，無論市場利率如何變動，每月供款金額維持不變，這對於收入穩定但承受風險能力較低的家庭尤其有利。此外，在利率尚處相對高位的時期，若能以較低的定息鎖定還款成本，一旦市場利率先升後跌，定息客戶在初期便能享受低於浮息的供款水平。

從心理層面而言，定息按揭亦能消除「加息焦慮」——近年不少業主經歷了美聯儲激進加息帶來的供款壓力，定息產品提供的穩定感，對部分人來說是一種切實的「安心保障」。

定息按揭的風險

然而，定息按揭亦有其不利之處。最顯著的風險在於：如果市場利率在定息期內大幅下跌，定息客戶將無法即時受惠，因為其還款利率已被鎖定。以當前市場預期為例，若聯儲局在未來一至兩年內進一步減息至較低水平，屆時浮息按揭的實際利率可能降至2.5%甚至更低，但定息客戶仍需按2.73%還款。

此外，定息按揭通常設有提前還款罰息條款，在定息期內若要轉按或提前清還貸款，可能需要支付相當於數個月利息的罰款，靈活性不及浮息按揭。部分定息計劃在定息期結束後，會自動轉為浮息計算，屆時的利率條件未必如定息期般優惠，置業人士需要仔細了解合約細則。

樓市大環境：回暖信號漸現

恒生銀行選擇在這個時間點推出低息定息按揭，與近期樓市氣氛的微妙變化不無關係。經歷了2023年至2024年的調整期後，香港樓市在2025年下半年開始出現企穩跡象，二手住宅成交量逐步回升，部分熱門屋苑的呎價亦見輕微回彈。

多項指標顯示樓市正在醞釀回暖。首先，減息周期降低了置業的資金成本，壓抑多年的購買力開始釋放。其次，股市在2025年下半年至2026年初表現強勁，恒生指數一度重上28,000點水平，財富效應帶動部分投資者重新審視物業市場。第三，北部都會區等大型基建規劃的推進，為新界北部地段的樓價提供了長期升值預期。

銀行作為樓市的「先行指標」之一，其按揭策略往往反映對市場前景的預判。恒生和匯豐先後以低息定息產品搶攻市場，某程度上表明大型銀行預期樓市交投將趨活躍，按揭需求有望增長——這正是銀行願意以薄利多銷策略吸客的邏輯所在。

財政預算案的間接影響

2026-27年度財政預算案雖然沒有直接針對按揭市場的措施，但多項政策調整對物業市場產生間接影響。政府不再延續電動車「一換一」置換計劃，意味着部分原本透過該計劃獲得稅務優惠的車主，將減少與車位相關的物業交易誘因。另一方面，政府繼續擴大土地供應，增加未來數年的住宅落成量，對樓價形成一定的下行壓力。

更值得注意的是，政府早前已全面撤銷所有樓市「辣招」，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，交易成本的大幅下降已為市場注入流動性。配合銀行低息按揭產品的推出，置業的整體成本——包括稅務成本和融資成本——正在雙線下降。

市場前瞻：減息戰會否進一步蔓延？

業界關注的焦點，是恒生銀行2.73%定息按揭會否引發其他銀行跟進，形成新一輪的按揭減息戰。回顧歷史，每當一家主要銀行推出具突破性的按揭產品，通常會在數周內引發同業回應。2019年中小型銀行曾以極低的H按利率搶市，最終迫使大型銀行亦下調按揭利率，整個周期持續數月之久。

不過，定息按揭與浮息按揭的競爭邏輯有所不同。定息產品的風險由銀行自身承擔，因此銀行在定價時會更為審慎，不太可能出現「割喉式」減價競爭。更可能出現的情況是，其他銀行推出各自的定息按揭產品，利率圍繞2.7%至3%之間浮動，形成差異化競爭，而非價格戰。

對置業人士而言，多家銀行同時提供定息選擇意味着更大的議價空間和更多的產品選擇。建議有意置業或轉按的市民，在比較不同銀行的定息計劃時，除了利率本身，亦應留意定息期長短、定息期後的利率安排、提前還款罰則、現金回贈比率等條款，作出全面的比較後再作決定。

結語：定息回潮折射市場信心

恒生銀行推出2.73%定息按揭，表面上是一個產品發布，深層次卻折射出多重市場信號。銀行願意以低於現行浮息水平的定息吸客，反映其對未來減息的信心；樓市在經歷深度調整後出現的企穩跡象，為銀行擴大按揭業務提供了底氣；而政府撤辣、擴大土地供應、推進北部都會區等政策組合，則為物業市場的中長期發展提供了結構性支撐。

當然，樓市前景從來都充滿變數。地緣政治風險、全球經濟放緩的可能性、以及本港勞動市場的表現，都是影響物業市場走向的關鍵因素。2.73%的定息按揭或許令人心動，但置業始終是一項重大的財務決定，需要量力而行、審慎評估。在定息與浮息之間作出選擇，歸根結底是一場關於風險偏好與利率預判的個人博弈。