財政司司長陳茂波今日（2月26日）在立法會宣讀2026-27年度財政預算案，其中一項最受豪宅市場關注的措施，是大幅上調樓價逾一億港元住宅物業的從價印花稅稅率，由現行的4.25%躍升至6.5%，增幅達53%。新稅率具追溯效力，自今日起即時適用，意味着任何在2月26日或之後簽署臨時買賣合約的逾億元住宅交易，均須按新稅率繳稅。
豪宅印花稅新制重點一覽
- 適用門檻：住宅物業售價或價值超過1億港元
- 新稅率：6.5%（原為4.25%）
- 生效日期：2026年2月26日起（追溯效力）
- 過渡安排（1億至1.0957億）：稅款 = 425萬 + 超出1億部分的30%
- 全額適用：售價達1.0957億元或以上，按6.5%計算全額稅款
- 實例：1.1億物業稅款由467.5萬升至715萬（增加247.5萬）
- 1億以下物業：維持4.25%不變，不受影響
過渡安排：避免「懸崖效應」的階梯機制
為避免樓價剛好逾越一億元門檻的物業出現稅負突然跳升的「懸崖效應」，政府設計了一套過渡安排。售價介乎1億港元至約1.0957億元的住宅物業，其印花稅並非直接按6.5%計算，而是採用階梯式公式：稅款等於425萬元，加上樓價超出1億元部分的30%。
以一宗售價1.05億元的交易為例，在過渡安排下，稅款為425萬元加上（500萬 x 30%）即150萬元，合共575萬元，相當於實際稅率約5.48%。這一設計確保了稅負在1億元至1.0957億元之間呈平滑遞增，而非在門檻處出現斷層式跳升。
當售價達到約1.0957億元時，按過渡公式計算的稅款恰好等於售價的6.5%，此後所有更高售價的物業便全數按6.5%稅率繳付印花稅。換言之，對於絕大多數超級豪宅買家而言，實際承擔的稅率就是劃一的6.5%。
實際稅負影響：逾億物業多付數百萬
以具體數字說明新稅率的影響。假設一宗住宅物業以1.1億港元成交：
- 舊制（4.25%）：1.1億 x 4.25% = 467.5萬元
- 新制（6.5%）：1.1億 x 6.5% = 715萬元
- 差額：247.5萬元（增幅約53%）
若交易金額更高，差距自然更為顯著。以2億港元的超級豪宅為例，舊制下印花稅為850萬元，新制下飆升至1,300萬元，一筆交易便多繳450萬元。而近年頻繁出現的3億元以上頂級豪宅成交，額外稅負更可達675萬元或以上。
立法前過渡期：稅務局先徵後補機制
由於印花稅稅率的修訂須經立法會通過《印花稅條例》修訂草案方可正式生效，但新稅率即日起具追溯效力，因此在立法程序完成前將出現一段過渡期。在此期間，稅務局（IRD）將繼續按現行4.25%稅率徵收印花稅，但買家須承諾在修訂條例通過後30日內，補繳新舊稅率之間的差額。
業界律師指出，這一安排意味着在過渡期內完成的逾億元住宅交易，買家在簽署正式買賣合約時先按4.25%繳稅，但須同時簽署一份承諾書，承諾在法案通過後30日內補繳差額。以1.1億元物業為例，買家須在法案通過後補繳約247.5萬元。律師建議買家在交易時預留足夠資金，以應付日後的補繳要求。
政策意圖：精準調控超級豪宅市場
政府消息人士透露，今次上調豪宅印花稅的政策考量，源於超級豪宅市場近月明顯升溫。隨着本港整體樓市回暖、股市造好帶動財富效應，加上內地及海外超高淨值人士對香港頂級物業的興趣回升，逾億元住宅的成交宗數及金額在過去數月顯著增加。
政府認為，適度提高超級豪宅的交易成本，既可為過熱的豪宅市場降溫，亦可增加庫房收入，而且由於門檻設於1億元的高水平，絕大多數住宅買家完全不受影響。根據差餉物業估價署的數據，全港每年逾億元住宅成交僅佔住宅總成交量不足1%，新措施的影響範圍極為有限，屬「精準調控」而非全面加辣。
超級豪宅市場近況
- 2025年逾億元住宅成交：較前一年增加約四成
- 買家構成：本地超高淨值人士約佔六成，內地買家約佔三成，海外買家約佔一成
- 熱門地段：山頂、淺水灣、深水灣、半山、九龍站上蓋
- 受影響交易比例：佔全港住宅成交不足1%
業界反應：發展商審慎 代理觀望
消息公布後，主要地產發展商反應普遍審慎。有大型發展商管理層表示，集團旗下部分超級豪宅項目的定價策略或需重新檢視，但強調頂級豪宅的買家決策甚少單純受稅率影響，物業的地段、景觀、私隱度及升值潛力才是核心考量。該管理層認為，新稅率短期內或令部分買家持觀望態度，但長遠不會根本改變超級豪宅的供求格局。
地產代理行方面，中原地產研究部主管指出，新措施對整體市場的直接影響微乎其微，因為涉及的交易量極少。但他提醒，部分原本計劃以剛過一億元價格出售的物業，業主可能會考慮將售價下調至一億元以下，以避開新稅率，這或會在門檻附近形成一個短暫的「定價真空帶」。
國際比較：香港豪宅稅率仍屬偏低
從國際比較的角度，即使上調至6.5%，香港的豪宅印花稅率在亞太區主要城市中仍處於中低水平。新加坡對非公民購買住宅物業徵收高達60%的額外買方印花稅（ABSD），即使是公民購買第二套物業亦須繳付20%。倫敦的最高印花稅率為12%（適用於超過150萬英鎊的部分），澳洲悉尼的外國買家附加稅亦高達8%。
稅務學者分析，香港此次調整幅度溫和，主要目的是增加庫房收入及釋放政策訊號，而非從根本上遏抑豪宅需求。即使計入6.5%的印花稅，香港對超高淨值人士的吸引力——包括簡單低稅制、資金自由流動、優質國際學校及醫療服務——仍然顯著優於區內競爭對手。
對樓市整體影響：漣漪有限
綜合多方分析，今次豪宅印花稅上調對香港整體樓市的影響預料極為有限。首先，受影響交易佔比極低，不足以改變市場整體走勢。其次，一億元以下物業的稅率維持不變，佔市場絕大多數的中小型住宅買家完全不受影響。第三，超級豪宅市場的供求基本面並未改變，高端買家的購買力及資產配置需求不會因2.25個百分點的稅率差異而出現根本性轉變。
不過，部分市場人士擔憂，此舉是否意味着政府未來可能進一步擴大加稅範圍，例如將門檻下調至5,000萬元甚至更低。政府發言人強調，目前並無計劃進一步調整住宅物業印花稅，今次措施僅針對超高端市場，不應被解讀為全面收緊樓市政策的信號。
買家須知：即日起簽約須留意新稅率
由於新稅率自今日起即時生效，業界提醒正在洽購逾億元住宅物業的買家，應立即與律師確認稅務安排。以下為買家需注意的要點：
- 2月26日或之後簽訂臨約：適用新稅率，即使正式合約在稍後簽署
- 2月25日或之前已簽臨約：按舊稅率4.25%處理，不受影響
- 過渡期安排：先按4.25%繳稅，立法通過後30日內補繳差額
- 資金規劃：建議預留額外資金應付補繳差額
- 法律諮詢：建議在簽約前就稅務影響諮詢專業律師意見
整體而言，今次豪宅印花稅上調是一項針對性極強的財政措施，旨在從蓬勃的超級豪宅市場中增加庫房進帳，同時向市場發出政府正密切監察資產市場的訊號。對於佔比超過99%的一億元以下住宅交易，市場運作一切如常。但對於手持重金準備入市超級豪宅的超高淨值買家而言，這筆額外的數百萬元稅款，無疑是購買決策中需要重新納入考量的因素。